Pourquoi et comment réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie ?

Avant de faire rentrer un locataire dans un logement un certain nombre de documents sont demandés : diagnostics, bail, assurance habitation, etc. L’état des lieux est une de ces étapes obligatoires et il doit normalement être joint au bail. Dans les faits il est réalisé après la signature de celui-ci, le jour où le locataire prend possession du logement.

L’état des lieux est une obligation légale

D’après la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés ».

Il est intéressant de noter que la loi prévoit également le cas où l’état des lieux n’aurait pas été fait. Ainsi, c’est une étape obligatoire pour louer un logement mais il est tout de même possible de louer en l’absence de celui-ci. Dans ce cas-là, l’ensemble de l’appartement est considéré en bon état.

Une sécurité pour le propriétaire et le locataire

Un état des lieux bien réalisé est la clé pour que chaque partie prenne ses responsabilités en cas de dégradation. En effet, si l’état de l’appartement est parfaitement relevé lors de l’entrée puis de la sortie du locataire, il sera très facile de voir les nouvelles dégradations. A partir de ces informations le bailleur pourra calculer le montant de la retenue à effectuer sur le dépôt de garantie du locataire (appelé souvent à tort « caution »). Mais cette retenue doit être faite en prenant en compte la vétusté de l’appartement et donc la part qui incombe au propriétaire. 

Un état des lieux bien réalisé permet alors d’éviter les injustices et de maintenir des relations apaisées entre les propriétaires et les locataires. Ainsi le locataire paye pour ses dégradations et le propriétaire garde à sa charge les remises en état dûes à un vieillissement normal de l’appartement (vétusté).

Faire soi-même ou solliciter une société d’agents d’état des lieux

n état des lieux peut être réalisé par le propriétaire ou par un tiers le représentant, en présence du locataire.

Réaliser l’état des lieux soi-même

Dans le cas où le propriétaire souhaite réaliser l’état des lieux lui-même il est indispensable qu’il utilise des outils efficaces. Des exemples de grille d’état des lieux sont disponibles sur internet et il est important de connaitre les mentions obligatoires à écrire. La loi ALUR précise ces informations. Il convient également de faire attention au rapport humain et à l’interaction qui se créera avec le locataire durant ce moment particulier. Le locataire devra accepter de prendre ses responsabilités en cas de dégradations (ou de manquement quant à ses obligations de nettoyage) et le propriétaire doit accepter que certaines dégradations fassent parties de l’usure normale (comme les traces de meubles par exemple). En cas de désaccord, il faudra se tourner vers un huissier de justice.

Mandater un expert en état des lieux

Si le bien n’est pas géré par une agence immobilière, le propriétaire peut mandater une société d’agents ou d’experts en états des lieux comme le groupe PRESTA IMMO, basé à Nice. Cette solution, payante mais bien plus sereine, offre des avantages indéniables. Pour le locataire comme pour le propriétaire, c’est la garantie que le regard qui sera posé sur l’état de l’appartement sera objectif. Les outils utilisés par ces sociétés permettent de récupérer des rapports d’état des lieux clairs, précis et accompagnés de photos. Après un état des lieux de sortie il est généralement possible d’obtenir un comparatif et parfois même un chiffrage des dégradations imputables au locataire. Ce dernier document précise le montant que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie du locataire en prenant en compte la vétusté de l’appartement. En voici un exemple. 

Conclusion

L’état des lieux n’est pas à prendre à la légère, même si la location commence sur une relation de confiance avec le locataire. Le réaliser soi-même est possible à partir du moment où l’on utilise méthodiquement les bons outils. Sous-traiter cette prestation a un coût mais c’est une garantie de qualité et surtout cela facilite grandement le calcul et l’application d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie du locataire. Il est à noter que le coût de l’état des lieux d’entrée peut être imputé au locataire à hauteur de 3€ par m², la part des frais facturées au locataire ne pouvant dépasser celle du bailleur.