Organiser la vie de sa copropriété autour du syndic professionnel

Au terme du premier semestre de l’an dernier, près de 210 000 copropriétés étaient régulièrement inscrites dans le Registre de Copropriétés avec plus de 80 % constituées en syndic professionnel. Ces chiffres témoignent de l’importance qu’accordent les nombreux copropriétaires à travailler avec les syndics dans le contexte actuel. Le rôle du syndic de copropriété est important et nécessite des compétences polyvalentes et solides. Mais quelles sont réellement les missions et obligations légales du syndic de copropriété ? Quelles qualités doit-il posséder pour être un excellent gestionnaire ? Examinons à la lumière de faits le syndic de copropriété.

Présentation du syndic de copropriété

Le rôle du syndic de la copropriété, en tant que personne morale ou physique, est de représenter tous les copropriétaires d’un immeuble constitués en syndicat de copropriétaires. Il a la responsabilité de la gestion des parties communes de la copropriété et de tous les équipements communs appartenant aux copropriétaires. Il s’assure du respect du règlement intérieur de la copropriété au sein de l’immeuble et parties communes pour une meilleure préservation du patrimoine, il s’assure aussi de l’exécution de toutes les décisions validées durant l’Assemblée générale.

Étant le mandataire de la copropriété, le syndic à des avantages et aussi des obligations pénales et civiles. Par rapport au syndicat des copropriétaires dans un premier temps, il est comptable des fautes et du non-respect des règles édictées par la copropriété et peut pour ses motifs subir une condamnation. Il doit au regard de ses missions et obligations légales reverser des indemnités si un préjudice intervient lors de la gestion de la copropriété. Cela peut concerner par exemple une décision prise par le syndic en ligne sans solliciter l’accord au cours de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic peut également être poursuivi par l’un des copropriétaires s’il n’a pas par exemple effectué des travaux dont la conséquence se manifeste par l’obstruction du copropriétaire à l’entrée à son domicile. Il est important de souligner néanmoins qu’en cas de préjudice subi par une personne n’habitant pas la copropriété, c’est plutôt la responsabilité de la copropriété qui sera en jeu et non plus le syndic, mais le syndicat des copropriétaires a le droit de demander des comptes ensuite au gestionnaire de la copropriété horizontale.

Les bases réglementaires

Dans le contexte actuel, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur la copropriété qui fixe l’exercice de la profession de syndic de copropriété et donne tous les détails sur les missions qui l’incombent. La loi ALUR du 24 mars 2014 apporte des correctifs profonds sur les avantages et les attributions du syndic dans la gestion de l’immeuble et parties communes. Il faut rappeler que chaque copropriété doit se faire représenter par un syndic. Le syndicat des copropriétaires réunissant tous les copropriétaires doit décider au cours de l’assemblée générale s’il veut céder la gestion de la copropriété à un copropriétaire ou à un syndicat professionnel.

Le syndic en ligne professionnel pour être reconnu doit posséder une carte professionnelle établie par la chambre de commerce et d’industrie ayant la mention « syndic de copropriété ». La composition du dossier comprend :
– des justificatifs d’une aptitude professionnelle : expérience sur le terrain ou diplômes
– avoir souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle
– Posséder une garantie conséquente pouvant couvrir les fonds de l’ensemble des copropriétés dont il a la charge (le minimum est de 110 000 €)
– Apporter la preuve qu’il n’est pas invalide ou sous l’interdiction d’exercer la profession

Politique tarifaire et contrat

Depuis 2015, la loi LAUR apporte des notions nouvelles dans le type de contrat de syndic. Nous savons qu’à partir de cette date, les contrats de syndic de copropriété horizontale comme verticale sont constitués de deux parties : une assise forfaitaire pour l’administration courante et une seconde intégrant les prestations complémentaires. Les émoluments forfaitaires annuels comprennent donc toutes les prestations concernant l’administration courante et la suite concerne uniquement les prestations supplémentaires qui s’ajoutent au forfait ou celles qui ne regardent pas le syndic de copropriété horizontale ou verticale.

La loi Elan du 7 janvier 2019 apporte des éclaircissements sur le travail des syndics en ligne. La « loi de logement » dite loi Elan pour Evolution du logement de l’aménagement et du numérique a pour but d’accélérer la construction de nouveaux logements tout en protégeant les plus fragiles. Cette loi en son article 60 octroie au gouvernement de légiférer par ordonnance pour codifier le droit de la copropriété et modifier certaines règles de gestion des copropriétés. Il contient par exemple des aménagements et des assouplissements permettant de prendre en compte la diversité des copropriétés et leur taille.

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